Diện tích sàn là gì? Cách tính tổng diện tích sàn chính xác khi xây nhà

Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, diện tích sàn là một khái niệm quan trọng mà mọi chủ đầu tư, kiến trúc sư, và người quan tâm đến nhà đất cần nắm rõ. Việc hiểu đúng và tính toán chính xác diện tích sàn không chỉ đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và quá trình thiết kế, xây dựng. Bài viết này ANT Architects sẽ cung cấp cho bạn một cái nhìn toàn diện về diện tích sàn, từ định nghĩa, cách tính, đến những lưu ý quan trọng khi xác định chỉ số này.

I. Diện tích sàn là gì?

A. Định nghĩa diện tích sàn

Diện tích sàn là tổng diện tích của tất cả các sàn trong một công trình xây dựng, bao gồm cả những phần sàn có mái che và không có mái che. Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, diện tích sàn được tính từ mép ngoài của tường bao che công trình.

Cần phân biệt diện tích sàn với các khái niệm liên quan:

• Diện tích xây dựng: Là diện tích chiếm đất của công trình trên mặt đất.
• Diện tích sử dụng: Là phần diện tích sàn được sử dụng theo chức năng định sẵn, không bao gồm diện tích kết cấu, kỹ thuật, và phục vụ công trình.

B. Các loại diện tích sàn

1. Diện tích sàn xây dựng: Bao gồm tổng diện tích các sàn của tất cả các tầng, kể cả tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng mái tum.
2. Diện tích sàn sử dụng: Là phần diện tích sàn được sử dụng theo chức năng chính của công trình, không bao gồm diện tích phục vụ kỹ thuật.
3. Diện tích sàn thông thủy: Là phần diện tích sàn được tính từ mép trong của tường bao che, không bao gồm diện tích của các cấu kiện kết cấu và các hộp kỹ thuật.

II. Tại sao cần xác định đúng diện tích sàn?

A. Ý nghĩa trong quy hoạch và thiết kế

Xác định đúng diện tích sàn có vai trò quan trọng trong:

• Đảm bảo tuân thủ quy định xây dựng về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.
• Tối ưu hóa không gian sử dụng, giúp thiết kế hợp lý và hiệu quả.

B. Tầm quan trọng trong giao dịch bất động sản

• Xác định giá trị tài sản: Diện tích sàn là một trong những yếu tố chính để định giá bất động sản.
• Tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý: Thông tin chính xác về diện tích sàn giúp minh bạch hóa giao dịch, tránh những tranh chấp không đáng có.

C. Ảnh hưởng đến chi phí xây dựng và vận hành

• Dự toán ngân sách xây dựng: Diện tích sàn là cơ sở để tính toán vật liệu, nhân công, và các chi phí liên quan.
• Tính toán chi phí bảo trì, bảo dưỡng: Diện tích sàn ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận hành và bảo trì công trình.

Theo một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sai sót trong tính toán diện tích sàn có thể dẫn đến chênh lệch giá trị tài sản lên đến 5-10% (Nguồn).

III. Cách tính diện tích sàn đúng

A. Nguyên tắc chung

• Đo đạc theo kích thước thực tế của công trình.
• Tính từ mép ngoài tường bao che, bao gồm cả phần tường.

B. Cách tính cho từng khu vực

1. Tầng trệt và các tầng lầu:
   • Đo toàn bộ diện tích, bao gồm cả phần tường bao che.
   • Tính cả diện tích cầu thang, thang máy, giếng thang.
2. Tầng hầm và tầng nửa hầm:
   • Tính toàn bộ diện tích, kể cả phần dưới mặt đất.
   • Áp dụng hệ số 0.5 nếu là tầng hầm kỹ thuật.
3. Tầng áp mái và tầng lửng:
   • Tính diện tích có chiều cao trần ≥ 1.5m.
   • Đối với tầng áp mái, chỉ tính phần diện tích có mái che.
4. Ban công, lô gia:
   • Tính toàn bộ diện tích nếu có mái che.
   • Tính 50% diện tích nếu không có mái che.
5. Giếng trời, hành lang:
   • Giếng trời: Không tính vào diện tích sàn.
   • Hành lang chung: Tính 100% diện tích.

C. Công thức tính tổng diện tích sàn

Tổng diện tích sàn = Σ (Diện tích các tầng × Hệ số tương ứng)

Trong đó:

• Diện tích các tầng: Bao gồm tất cả các tầng của công trình.
• Hệ số tương ứng: Áp dụng cho các khu vực đặc biệt (ví dụ: 0.5 cho tầng hầm kỹ thuật).

IV. Lưu ý khi tính diện tích sàn

A. Các yếu tố không tính vào diện tích sàn

• Phần diện tích có chiều cao < 1.5m.
• Sân thượng, gara không có mái che.
• Bể bơi, sân tennis ngoài trời.

B. Quy định đặc biệt cho một số loại công trình

1. Nhà ở riêng lẻ:
   • Tính cả diện tích tường bao, cột, hộp kỹ thuật.
   • Không tính diện tích đất nền, sân vườn.
2. Chung cư, tòa nhà văn phòng:
   • Tính riêng diện tích sử dụng chung và diện tích sử dụng riêng.
   • Áp dụng quy định về tỷ lệ diện tích chung/riêng theo quy định của từng địa phương.

C. Sai sót thường gặp và cách tránh

1. Bỏ sót các khu vực nhỏ:
   • Giải pháp: Sử dụng bản vẽ chi tiết và kiểm tra kỹ lưỡng từng khu vực.
2. Tính trùng diện tích:
   • Giải pháp: Phân chia rõ ràng các khu vực và sử dụng phần mềm hỗ trợ tính toán.
3. Áp dụng sai hệ số:
   • Giải pháp: Nắm rõ quy định và kiểm tra lại các hệ số áp dụng cho từng loại diện tích.

Việc tính toán chính xác diện tích sàn là một yếu tố quan trọng trong quá trình thiết kế, xây dựng và quản lý bất động sản. Nó không chỉ đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và hiệu quả sử dụng của công trình.

Để tránh những sai sót và tranh chấp không đáng có, chủ đầu tư và các bên liên quan nên:

• Nắm vững các quy định và tiêu chuẩn về tính diện tích sàn.
• Sử dụng công cụ và phương pháp đo đạc chính xác.
• Tham khảo ý kiến chuyên gia khi gặp trường hợp phức tạp.

Cuối cùng, việc hiểu rõ và áp dụng đúng cách tính diện tích sàn sẽ góp phần tạo nên một thị trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp hơn, mang lại lợi ích cho tất cả các bên tham gia.

ANT Architects thành lập năm 2015, quy tụ đội ngũ Kiến trúc sư và Kỹ sư giàu kinh nghiệm. Chúng tôi đã thực hiện hàng trăm dự án trên khắp cả nước, từ biệt thự, nhà phố, văn phòng đến nhà hàng, khách sạn, xí nghiệp.

Với sứ mệnh “KIẾN XÂY TỔ ẤM” ANT Architects cam kết:

• Cung cấp giải pháp thiết kế và thi công tối ưu
• Sử dụng vật tư, thiết bị chất lượng cao
• Không phát sinh chi phí, hoàn thành đúng tiến độ
• Bảo hành chu đáo, hỗ trợ khách hàng kịp thời

Liên hệ Hotline: 0907790389 để được tư vấn giải pháp thiết kế và thi công phù hợp nhất.